マンション契約書類編
物件が決定してから契約、入居するまでにはいくつかのステップがあります。まずは、契約までの手続きの流れをしっかり頭に入れておきましょう。
◆申し込み
10万円程度の申込証拠金を添えて、購入申込書を渡す
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◆重要事項説明
契約の前に、法律で定められた重要な事項についての説明を受ける
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◆契約
契約書に署名・捺印し、購入価格の5～10%程度の手付金を支払う
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◆住宅ローン申し込み
金融機関に、ローンの借り入れを申し込む
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◆内覧会
購入住戸の仕上がり具合をチェックする
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◆代金決済引渡し
手付け金を除いた残金を支払い、マンションの鍵を受け取る
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◆登記
司法書士に依頼して所有権の移転、保存、ローンの抵当権の設定などの登記を行う
申し込み時に気をつけたいのが、なんらかの理由で契約をとりやめた場合の申込証拠金の行方です。本来、申込金は「手付金」には該当しないため、原則として全額返金してもらえるものですが、申し込み段階では「申し込みを取り消した場合、いかなる理由であっても申込金は返金する」という旨を明記した文書を交わしておくほうが安心です。
次の段階で重要なのが、「重要事項説明・売買契約」です。重要事項説明は、売買契約を取り交わす前に、法律で定められたマンションに関する重要事項についての説明を受けることです。その後、不動産売買契約書（以下、契約書）に署名・捺印します。この契約時に、販売価格の5%程度の手付金を支払うことになっています。この段階で正式に契約が成立することになりますので、売主・買主の双方に法的拘束力が発生します。もしも契約後に解約することになった場合、違約金の支払いなどの義務が生じます。印鑑を押すということは「もう後戻りできない」ということです。しっかりと説明を聞いて契約の内容を確認することが大切です。なお、重要事項説明書と契約書は、購入する意思を固めた段階で必ず事前に入手してください。また、管理規約案も事前に入手し、理解したうえで契約しましょう。
「重要事項説明書」とは、不動産取引にかかわる重要事項を売主が買主に説明するものです。「宅地建物取引業法」で定められた内容、たとえば、物件地の建築上の規制、金銭・契約の取引上のことなど、不動産取引として重要と思われる必要最低限の項目を説明しています。契約日当日に担当者（宅地建物取引主任資格が必要）が重要事項説明書の項目を読み上げ、1時間程度でサラッと終わってしまう場合が多いようですが、重要事項説明書に書かれている内容はそう簡単に理解できるものではありません。必ず事前に入手し、念入りに内容を確認してください。重要事項説明書で一番重要なのはこの２つ。
＜ポイントその1＞承諾事項
マンションの周辺環境に関する事項、近隣との取り決め事項
（例：敷地内の里道を近隣住民が通行することを認める、敷地内の樹木を伐採するときは近隣の許可を得る、自治会には必ず加入する、ゴミの処理方法など）
【なぜ重要か？】入居後、近隣とのトラブルを避けるために重要です！何も記載がない場合は近隣との取り決めがないか確認しておきましょう。
＜ポイントその2＞契約解除に関する事項
手付解除、契約違反による解除などとその方法
どのような場合に契約を解除できるのか、もしくはさせられるのか。その場合のペナルティはどのようなものがあるのかについて。契約の履行に着手する前の場合、買主は手付金放棄、売主は手付金の倍額の支払いが一般的。契約の履行に着手した後の場合、売買代金の10～20%を違約金（損害賠償）として支払う。
【なぜ重要か？】無知のままだと思わぬペナルティを課せられる可能性があります！必ず事前に確認を。内容を正しく理解することが大切です。
不動産売買契約書（契約書）とは、重要事項説明書に記載義務がない項目や内容であっても契約について重要と思われることを記載したものであり、さらに重要事項説明書に記載された内容を詳しく記しています。重要事項説明書と違って明確な規定はありませんので、事業主ににより項目の内容が異なることが多くあります。つまり、「契約書はその事業主の思想があらわれる」と言えます。
＜ポイントその1＞建物が損壊したときの「危険負担」は売主にあるか？
契約から引渡しまでの期間にもし地震や火事などの不可抗力でマンションに損害が発生した場合どうなるのか、といった万一の事態の処置を定めるのが「危険負担」です。「危険負担」については、契約書に必ず書かれていますが、表現が曖昧でどちらに責任があるかが不明確な場合があるので注意が必要です。民法では危険負担については「債権者主義」。責任の所在が曖昧な場合、民法の原則に従って買主が危険を負担し、売買代金全額を支払わなければならなくなる可能性がありますので注意してください。
＜ポイントその2＞「住宅ローン等融資」による契約解除の記載内容をチェック！
倒産やリストラなどやむを得ない理由により、契約後に住宅ローンが成立しなかった場合、買主がすでに支払った費用を、利息をつけずに返金し契約解除することができます。ただし、「虚偽の申請」がない場合にかぎるという条件があります。この記載は特約欄に記載されている場合もありますので、確認してください。逆に「売主が斡旋する他の金融機関を利用する」などの表現があった場合は危険です。念のため注意してください。
＜ポイントその3＞「設計変更」がある場合、必ず買主に告知するよう契約書に明記させる！
契約段階の「設計図書」には必ず変更が出ます。小さなことでも生活に影響があるであろうと思われることは知らせてもらいましょう。専有部・共有部ともに変更があった場合は、必ず告知するように書き直しを要求しましょう。書き直しが無理であれば、特約による追記でもかまいません。
＜ポイントその4＞「未販売住戸」の管理費等、所有権の記載に注意！
売れ残りの未販売住戸が発生した場合、問題になるのは、売れるまでの間の管理費や修繕積立金は誰が負担するかという点です。この取り扱いについて契約書に記載されているかを確認しましょう。ポイントは、最終的に所有権はどうなるのか明記されているかということ。記載がなかったら入居者が負担させられるはめに。なにも記載されていなかったら売主に確認してください。
＜ポイントその5＞「工事管理報告書」を提出してもらおう！
「工事管理報告書」とは、施工業者および工事監理者が、発注者である売主に対して、このような工事をしたという報告を書面で行うものです。時系列的に施工状況が一目でわかります。引渡しを受け、住み始めてからスケルトン（構造・基本性能）に不具合が生じた場合には強力な「証拠」になります。
「管理規約（案）」は、そのマンションに住むにあたっての、建物の使い方や暮らし方など、さまざまなルールを定めた、いわばそのマンションのルールブックです。管理規約には、管理費および積立金などの経理関係、賃貸駐車場や集会所などの使用規則、さらには生活に関する取り決めの有無などが書かれていますが、一度決まると区分所有者の4分の3以上の賛成を得るなど条件をクリアしなければ変更は不可能です。販売する段階では正式に決まっておらず、購入者が承認することで正式な管理規約として成立することになります。内容をよく確認した上で承認することが大切です。
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