契約書類編！
実は、注文住宅を建てる場合も、建売住宅を購入する場合も、どちらももっとも重要で、細心の注意が必要なのは「契約」です。
なぜなら、契約書にハンコを押す前なら後戻りできますが、一旦押してしまったら契約を取り消すことは簡単にはできません。何千万円という人生最大の買い物です。何か問題が発生しても契約後は取り返しがつかず、一生後悔することに。そうならないためにも、業者の都合のいい論理をシャットアウトし、自分の手に主導権を引き寄せ内容をしっかり理解・納得した上で契約を交わしましょう。
残念ながら、本来業者の暴走を阻止し、消費者を守ってくれるはずの法律、特に建築基準法がまったく機能していないのが現実。法律があいまいで具体性に欠ける部分を、契約の中で技術基準を明確に示し、問題が起きた場合の責任の取り方を明らかにしておくこと。これが戸建て選びにおける最大の自己防衛策だといえるでしょう。
一戸建て取得のための契約には、2つの種類があります。「工事請負契約」と「不動産売買契約」です。注文住宅の購入する場合は「工事請負契約」、土地や建物を購入する建売住宅の場合は「不動産売買契約」を結びます。ポイントは、工事請負契約がなければ、売買契約は成り立たないということです。
契約の中でも、注文住宅で一戸建てを購入しようと検討している方向けに、工事請負契約の流れとチェックポイントを説明します。
◆プランの打ち合わせ
工法、間取り、設備、仕上げなどをハウスメーカーなどの施工業者と打ち合わせ、設計図書を作成する
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◆見積書の作成
設計図書をもとに工事費用の見積もりを出し、請負金額を決定。同時に、工期について打ち合わせる。見積書に明細がなく「一式」で提示されているものは要注意！
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◆工事請負契約の締結
設計図、仕様書、見積書、工事内訳書などと、工事請負契約の契約約款を揃えて契約を結ぶ。必要書類が揃っているかどうか、内容も確認した上でハンコを押すこと。
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◆工事着工（確認申請）
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◆中間検査
躯体工事が終わった段階などで、確認申請どおりに工事が進んでいるか、行政検査が行われる。
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◆竣工・内覧会・引渡し（完成検査）
建物が完成したら建築主が竣工検査（内覧会）を行い、引渡しを受ける。
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◆登記
司法書士に依頼し、所有権や抵当権に関する登記を行う。
工事請負契約の契約にあたっては、売主は「工事請負契約約款」を建築主に提出し、これをもとに契約を締結することになっています。約款とは、工事中や建物の完成および引渡し後にトラブルが生じたときの解決方法など、諸条件を取り決めた書類のこと。必ず事前にもらって熟読しておきましょう。
契約トラブルでよくあるのは、「誰が責任を取るのか」という部分でもめること。約款には必ず責任の所在を明確にする記載を加えさせましょう。また、技術基準を明記させることも欠陥住宅を防ぐ最重要ポイントです。住宅金融公庫の「共通仕様書」を最低限の技術基準にすることをおすすめします。
約款のチェックが済んだら、工事請負契約を結ぶ際にあるべき書類が揃っているかどうか、内容に不備がないかどうかを確認していきましょう。契約時に必要な書類は次のとおり。ひとつでも欠けていたら契約してはいけません。
・契約書および工事請負契約約款
・見積書（見積内訳説明書）
※内訳明細のないものはNG!!
・設計図書（仕様書・仕上表・配置図・平面図・立面図・断面図・矩計図（かなばかりず）、構造関連図＜特に基礎詳細図と壁量計算書は必須＞・設備図）
※1つでも欠けていたらNG!!
建売住宅購入時にも関係する不動産売買契約について必要な書類は、売買する宅地建物を特定するために必要な「不動産売買契約書」と、その宅地建物に関する権利関係や規制を受ける法令、現地の詳細な状況などの項目を記載した「重要事項説明書」です。
重要事項説明書は、こちらから請求しないと契約日当日に担当者（宅地建物取引主任資格が必要）が重要事項説明書の項目を読み上げ、1時間程度でサラッと終わってしまう場合が多いようですが、重要事項説明書に書かれている内容はそう簡単に理解できるものではありません。購入の意思が固まったところで、重要事項説明書と契約書のコピーをもらって、念入りに内容を確認してください。
重要事項説明書で一番重要なのはこの２つ！
承諾事項
住宅の周辺環境に関する事項、近隣との取り決め事項
（例：自治会には必ず加入する、ゴミの処理方法など）
【なぜ重要か？】入居後、近隣とのトラブルを避けるために重要です！何も記載がない場合は近隣との取り決めがないか確認しておきましょう。
契約解除に関する事項
手付解除、契約違反による解除などとその方法
どのような場合に契約を解除できるのか、もしくはさせられるのか。その場合のペナルティはどのようなものがあるのかについて。契約の履行に着手する前の場合、買主は手付金放棄、売主は手付金の倍額の支払いが一般的。契約の履行に着手した後の場合、売買代金の10～20%を違約金（損害賠償）として支払う。
【なぜ重要か？】無知のままだと思わぬペナルティを課せられる可能性があります！必ず事前に確認を。内容を正しく理解することが大切です。
契約書の内容で注意すべきはココ！
建物が損壊したときの「危険負担」は売主にあるか？
契約から引渡しまでの期間にもし地震や火事などの不可抗力でマンションに損害が発生した場合どうなるのか、といった万一の事態の処置を定めるのが「危険負担」です。「危険負担」については、契約書に必ず書かれていますが、表現が曖昧でどちらに責任があるかが不明確な場合があるので注意が必要です。民法では危険負担については「債権者主義」。責任の所在が曖昧な場合、民法の原則に従って買主が危険を負担し、売買代金全額を支払わなければならなくなる可能性がありますので注意してください。
＜契約書に加えたい付帯事項その1＞
欠陥住宅から身を守るために…「第三者機関の検査結果次第で契約を白紙撤回する」の条件でリスク回避を。
＜契約書に加えたい付帯事項その2＞
10年以内に瑕疵があった場合、売主に買取請求する条件を加えれば鬼に金棒！
設計図書は大きく5つに分類されます。これらの1つでも欠けているものがあった場合、トラブルのものとなるので必ず全て用意するよう要求してください。
1. 一般図…確認申請や公庫融資申請の添付図面として用意する概要図
2. 仕様書…使用する材料などを記載したもの
3. 詳細図…より詳細で図面の中核と言えるもの
4. 構造図…基礎と骨組みである構造の設計図
5. 設備図…電気や空調などの設備に関する図面
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